Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Существуют конкретные процедуры для прекращения аренды недвижимости во Франции как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Все шаги процедуры должны соблюдаться, чтобы они имели силу закона.
Это особенно актуально в вопросе уведомления владельца недвижимости во Франции о расторжении, когда крайне важно, чтобы уведомление было правильно составлено и отправлено в нужное время. В противном случае по решению суда оно может быть признано недействительным, и в этом случае аренда будет автоматически продлена!
Кроме того, в случае пожилых арендаторов существует потенциальная обязанность арендодателя сменить жилье.
Настоятельно рекомендуется проконсультироваться и получить помощь huissierили управляющего по вопросу расторжения договора аренды.
Собственник недвижимости во Франции не может прекратить аренду до истечения срока, хотя восстановление владения имуществом на основании нарушения договора аренды все же возможно.
Минимальный срок уведомления (называемый le congé), который должен предоставить владелец, зависит от того, является ли сдаваемое в аренду жилье меблированным или немеблированным.
— при аренде немеблированного жилья срок уведомления составляет 6 месяцев;
— при аренде меблированного жилья срок уведомления сокращается до 3 месяцев.
Уведомительный период начинается за шесть или три месяца до даты истечения срока аренды, в зависимости от типа арендуемого жилья. Если вы пропустите уведомительное «окно», то аренда автоматически продлевается.
Уведомление должно быть отправлено заказным письмом или доставлено через управляющего huissier, и в нем должны быть указаны причины, по которым собственник недвижимости во Франции желает восстановить владение.
В конце срока аренды есть только три основания, по которым арендодатель может вернуть имущество, в противном случае аренда автоматически пролонгируется, но только при условии, что квартиросъемщик желает остаться в этом жилье.
В случае аренды без мебели продление производится еще на три года (шесть лет в случае, если недвижимость во Франции сдает юридическое лицо) или еще на год в случае меблированной аренды.
Желание собственника самостоятельно проживать в данной недвижимости;
Продажа недвижимости во Франции;
Нарушение условий аренды.
— Желание собственника самостоятельно проживать в данной недвижимости
Владелец может расторгнуть договор об аренде, чтобы использовать жилье самостоятельно или передать кому-либо из близких родственников.
«Близкий родственник» арендодателя – это супруг (супруга), партнер, родители, дети или родители и дети их супруга или гражданского партнера.
Если собственником недвижимости во Франции является юридическое лицо (SCI),то право аренды может перейти только тем членам семьи, которые являются акционерами компании. Таким образом, SCI не может направить уведомление на основании предоставления жилья родственнику, который не является акционером компании.
Детальную информацию о будущем жильце необходимо указать в уведомлении о прекращении арендных отношений.
— Продажа недвижимости во Франции
Арендодатель также может прекратить сдавать в аренду недвижимость во Франции, чтобы продать свое имущество.
В случае сдачи недвижимости без мебели арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при условии, что занимаемое имущество используется им в качестве основного места жительства. Соответственно, это право не распространяется на меблированные апартаменты.
Преимущественное право предоставляется по той цене, которую желает получить собственник при продаже недвижимости во Франции, хотя, если арендатор может доказать, что цена явно чрезмерна, уведомление о расторжении аренды может быть аннулировано.
Владелец обязан сообщить арендатору цену и условия продажи, и существуют определенные процедуры, которых должен придерживаться арендодатель. Вам нужно будет посоветоваться с местным huissier.
У арендатора есть два месяца, чтобы принять предложение и запустить процесс продажи. Этот период увеличивается до четырех месяцев, если покупка финансируется за счет ипотеки.
Если арендатор не принимает предложение о покупке, но арендодатель принимает другое предложение по более низкой цене, чем то, которое было направлено арендатору, тогда действующему квартиросъемщику снова должно быть предоставлено преимущественное право, но уже на новых условиях.
Предложение должно быть действительно в течение одного месяца и дополнительно еще двух месяцев (или четырех в случае оформления ипотеки во Франции) для завершения транзакции.
Не существует преимущественного права для арендатора, если покупатель является близким родственником арендодателя.
В том случае, если квартиросъемщик не освобождает имущество в конце срока аренды, собственник вполне может инициировать судебное разбирательство.
Очевидно, что для освобождения жилья может потребоваться некоторое время, и в течение этого периода маловероятно, что продажа имущества может быть осуществлена (не говоря уже о занятии членом семьи).
— Нарушение условий аренды
Если арендатор не выполнил условия аренды, то собственник недвижимости во Франции может отказаться от возобновления аренды по истечении срока договора (или в течение этого срока), а также уведомить о расторжении.
Если это произойдет, то, вероятно, будет оспорено арендатором, и владельцу, возможно, придется подать в суд, чтобы подтвердить права владения и принудительно выселить арендатора.
В этом случае крайне важно, чтобы все нюансы и спорные моменты были полностью задокументированы. Нелишним будет совет управляющего huissier.
— Альтернативное жилье
Если арендатору более 65 лет и он имеет доход, арендодатель должен предоставить подходящее альтернативное жилье.
Проверка ресурсов основана на максимальном доходе, который дает право на социальное жилье, и зависит от состава семьи и региона проживания.
Это правило распространяется как на немеблированное, так и на меблированное жилье, при условии, что последнее является основным местом жительства арендатора.
Возраст арендатора исчисляется на момент окончания договора аренды, в то время как проверка личных условий проводится на дату уведомления о прекращении аренды.
Правило об альтернативном размещении не применяется, если собственнику недвижимости во Франции минимум 65 лет или его условия жизни и доход такие же, как у квартиросъемщика.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Арендатор может расторгнуть договор в любое время и по любой причине.
Минимальный срок уведомления будет зависеть от типа аренды:
аренда немеблированной недвижимости во Франции – уведомление за три месяца;
аренда меблированной недвижимости во Франции – уведомление за месяц.
Срок уведомления за три месяца может быть сокращен до одного месяца при следующих обстоятельствах:
— Серьезная болезнь арендатора не моложе 60 лет, оправдывающая смену жилья;
— Если арендатор (невольно) теряет работу, устраивается на свою первую работу, находит новую работу после периода безработицы или если его переводят на другое место работы (mutationprofessionnelle);
— если арендатор получает дополнительные пособия по социальному обеспечению (Revenu de Solidarité Active, RSA.
Срок уведомления не может быть сокращен, если арендатор уходит в отставку, уходит на пенсию или просто меняет работу.
Уведомление должно быть предоставлено в письменном виде с отметкой о вручении или может быть передано через управляющего huissier.
Если арендатор не соблюдает срок уведомления, собственник недвижимости во Франции имеет право подать судебный иск в течение неоплаченного периода, при условии, что имущество остается неоплаченным в течение этого периода.
Арендная плата продолжает выплачиваться в течение периода уведомления о прекращении аренды.
Как только арендатор корректно и с соблюдением всех условий уведомил о предстоящем прекращении договора аренды, он не может позже передумать – этот процесс необратим.
Излишне говорить, что ничто не мешает арендодателю и арендатору прийти к согласию относительно продолжительности периода уведомления.
Квартиросъемщик, который планирует покинуть арендуемую недвижимость во Франции, обязан предоставить разумный доступ к объекту для посещения потенциальными новыми арендаторами или покупателями.
