Розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця
Існують конкретні процедури для припинення оренди нерухомості у Франції як з ініціативи власника житла, так і за бажанням квартиронаймача. Всі кроки процедури повинні дотримуватися, щоб вони мали силу закону.
Це особливо актуально в питанні повідомлення власника нерухомості у Франції про розірвання, коли вкрай важливо, щоб повідомлення було правильно складено і відправлено в потрібний час. В іншому випадку за рішенням суду воно може бути визнано недійсним, і в цьому випадку оренду буде автоматично продовжено!
Крім того, в разі літніх орендарів існує потенційний обов’язок орендодавця змінити житло.
Настійно рекомендується проконсультуватися і отримати допомогу huissier або керуючого з питання розірвання договору оренди.
Власник нерухомості у Франції не може припинити оренду до закінчення терміну, хоча відновлення володіння майном на підставі порушення договору оренди все ж можливо.
Мінімальний термін повідомлення (званий le congé), який повинен надати власник, залежить від того, чи є житло, що здається в оренду мебльованим або немебльованим.
– при оренді немебльованого житла строк повідомлення становить 6 місяців;
– при оренді мебльованого житла строк повідомлення скорочується до 3 місяців.
Повідомний період починається за шість або три місяці до дати закінчення терміну оренди, в залежності від типу житла, що орендується. Якщо ви пропустите повідомне «вікно», то оренда автоматично продовжується.
Повідомлення має бути відправлено рекомендованим листом або доставлено через керуючого huissier, і в ньому повинні бути вказані причини, за якими власник нерухомості у Франції бажає відновити володіння.
В кінці терміну оренди є тільки три підстави, за якими орендодавець може повернути майно, в іншому випадку оренда автоматично пролонгується, але тільки за умови, що квартиронаймач бажає залишитися в цьому житлі.
У разі оренди без меблів продовження проводиться ще на три роки (шість років у разі, якщо нерухомість у Франції здає юридична особа) або ще на рік у разі мебльованої оренди.
Бажання власника самостійно проживати в даній нерухомості;
Продаж нерухомості у Франції;
Порушення умов оренди.
– Бажання власника самостійно проживати в даній нерухомості
Власник може розірвати договір про оренду, щоб використовувати житло самостійно або передати кому-небудь з близьких родичів.
«Близький родич» орендодавця – це чоловік (дружина), партнер, батьки, діти або батьки і діти їх дружина або цивільного партнера.
Якщо власником нерухомості у Франції є юридична особа (SCI), то право оренди може перейти тільки тим членам родини, які є акціонерами компанії. Таким чином, SCI не може направити повідомлення на підставі надання житла родичу, який не є акціонером компанії.
Детальну інформацію про майбутнє мешканця необхідно вказати в повідомленні про припинення орендних відносин.
– Продаж нерухомості у Франції
Орендодавець також може припинити здавати в оренду нерухомість у Франції, щоб продати своє майно.
У разі здачі нерухомості без меблів орендар має переважне право перед іншими особами за умови, що займане майно використовується ним як основне місце проживання. Відповідно, це право не поширюється на мебльовані апартаменти.
Переважне право надається за тією ціною, яку бажає отримати власник при продажу нерухомості у Франції, хоча, якщо орендар може довести, що ціна явно надмірна, повідомлення про розірвання оренди може бути анульовано.
Власник зобов’язаний повідомити орендарю ціну і умови продажу, і існують певні процедури, яких повинен дотримуватися орендодавець. Вам потрібно буде порадитися з місцевим huissier.
У орендаря є два місяці, щоб прийняти пропозицію і запустити процес продажу. Цей період збільшується до чотирьох місяців, якщо покупка фінансується за рахунок іпотеки.
Якщо орендар не погоджується на пропозицію про покупку, але орендодавець приймає іншу пропозицію за нижчою ціною, ніж те, яке було направлено орендарю, тоді діючому квартиронаймачу знову має бути надано переважне право, але вже на нових умовах.
Пропозиція повинна бути дійсно протягом одного місяця і додатково ще двох місяців (або чотирьох у разі оформлення іпотеки у Франції) для завершення транзакції.
Не існує переважного права для орендаря, якщо покупець є близьким родичем орендодавця.
У тому випадку, якщо квартиронаймач не звільняє майно в кінці терміну оренди, власник цілком може ініціювати судовий розгляд.
Очевидно, що для звільнення житла може знадобитися деякий час, і протягом цього періоду малоймовірно, що продаж майна може бути здійснений (не кажучи вже про заняття членом сім’ї).
– Порушення умов оренди
Якщо орендар не виконав умови оренди, то власник нерухомості у Франції може відмовитися від відновлення оренди після закінчення терміну договору (або протягом цього терміну), а також повідомити про розірвання.
Якщо це станеться, то, ймовірно, буде оскаржене орендарем, і власнику, можливо, доведеться подати в суд, щоб підтвердити права володіння і примусово виселити орендаря.
В цьому випадку вкрай важливо, щоб всі нюанси і спірні моменти були повністю задокументовані. Незайвою буде порада керуючого huissier.
– Альтернативне житло
Якщо орендарю більше 65 років і він має дохід, орендодавець повинен надати відповідне альтернативне житло.
Перевірка ресурсів заснована на максимальному доході, який дає право на соціальне житло, і залежить від складу сім’ї та регіону проживання.
Це правило поширюється як на немебльоване, так і на мебльоване житло, за умови, що останнє є основним місцем проживання орендаря.
Вік орендаря обчислюється на момент закінчення договору оренди, в той час як перевірка особистих умов проводиться на дату повідомлення про припинення оренди.
Правило про альтернативне розміщення не застосовується, якщо власнику нерухомості у Франції мінімум 65 років або його умови життя і дохід такі ж, як у квартиронаймача.
Розірвання договору оренди з ініціативи орендаря
Орендар може розірвати договір у будь-який час і з будь-якої причини.
Мінімальний термін повідомлення буде залежати від типу оренди:
оренда немебльованої нерухомості у Франції – повідомлення за три місяці;
оренда мебльованої нерухомості у Франції – повідомлення за місяць.
Термін повідомлення за три місяці може бути скорочений до одного місяця при наступних обставинах:
– Серйозна хвороба орендаря не молодше 60 років, що виправдує зміну житла;
– Якщо орендар (мимоволі) втрачає роботу, влаштовується на свою першу роботу, знаходить нову роботу після періоду безробіття або якщо його переводять на інше місце роботи (mutation professionnelle);
– якщо орендар отримує додаткові допомоги по соціальному забезпеченню (Revenu de Solidarité Active, RSA.
Термін повідомлення не може бути скорочений, якщо орендар йде у відставку, йде на пенсію або просто змінює роботу.
Повідомлення має бути надано в письмовому вигляді з відміткою про вручення або може бути передано через керуючого huissier.
Якщо орендар не дотримується терміну повідомлення, власник нерухомості у Франції має право подати судовий позов протягом неоплаченого періоду, за умови, що майно залишається неоплаченим протягом цього періоду.
Орендна плата продовжує виплачуватися протягом періоду повідомлення про припинення оренди.
Як тільки орендар коректно і з дотриманням всіх умов повідомив про майбутнє припинення договору оренди, він не може пізніше передумати – цей процес незворотній.
Зайве говорити, що ніщо не заважає орендодавцю і орендареві дійти згоди щодо тривалості періоду повідомлення.
Квартиронаймач, який планує покинути орендовану нерухомість у Франції, зобов’язаний надати розумний доступ до об’єкту для відвідування потенційними новими орендарями або покупцями.
